Op maandag 12 februari kwamen we opnieuw samen op Campus Corso in de Diestsestraat. We merken dat we steeds vaker dezelfde gezichten zien en dat zich een groep begint te vormen. We kunnen alvast een glimp opvangen van hoe de bewonersgroep er kan uitzien. Hieronder geven we een overzicht van het verloop van CLT-Café 8.0 en wat er besproken werd.
Wat is een CLT?
We startten met een korte toelichting over hoe het CLT-model werkt en hoe de organisatiestructuur in elkaar zit. Enerzijds is er een Vereniging Zonder Winstoogmerk (VZW) voor de operationele werking, Hierin wordt het personeel ondergebracht en bevindt zich de dagelijkse werking van de organisatie. Er is ruimte voor onderzoek, begeleiding van bewoners, opvolging van het bouwproces, verbinding met de buurt, het opzetten van nieuwe projecten en samenwerkingsverbanden,... Kortom we werken dagelijks aan het uitrollen van de missie en visie van de organisatie: voor altijd betaalbare woningen op gemeenschapsgrond.
Daarnaast is er recent een Stichting van Openbaar Nut (SON) opgericht, hierin wordt het beheer van de gronden ondergebracht.
De splitsing van onze organisatie in een stichting en een VZW is nodig zodat de grond onder de woningen blijvend ingezet zal worden om de woningen betaalbaar de houden. Alle gronden die in de stichting worden ondergebracht, moeten voor altijd hierin blijven en kunnen nooit eruit gehaald worden. Dit stelt de bewoners veilig en garandeert hen dat de grond onder hun woning steeds zal ingezet worden voor betaalbaar wonen en dat hun woning betaalbaar blijft. Daarnaast hebben beide organisaties een bestuursorgaan bestaande uit vertegenwoordigers van het beleid, het middenveld en de bewoners.
CHECK-IN MET DE DEELNEMERS
De CLT is er voor en door haar leden. We merkten in het verleden dat er een fijne wisselwerking is geweest voor de opmaak van de statuten en voor het ontwerp van de eerste woningen. Tegelijk zijn we als organisatie op zoek naar meer input van onderuit, vanuit de deelnemers, vanuit burgers. Op dit moment komt de vraag meestal vanuit het bestuursorgaan of de werknemers om inspraak te hebben vanuit de geïnteresseerden in het model. Tegelijk willen we de kandidaat-bewoners ook echt het eigenaarschap geven over de organisatie. Daarom vroegen we aan de deelnemers waarom zij aanwezig waren op het CLT Café en waarom zij interesse hebben in het model. Dit geeft ons inzicht in waarom het model aantrekkelijk is en welke aspecten we als organisatie meer of minder moeten gaan belichten in de toekomst.
COMMUNICATIE
De timing voor het eerste project werd toegelicht, alsook de stappen die je als kandidaat zal doorlopen. Samen met het communicatiebureau Stay Wild zijn we gestart met de opmaak van een infobrochure. We zijn op zoek naar mensen die willen meewerken aan de opmaak van deze infobrochure. Lijkt het jou ook super interessant om mee teksten en afbeeldingen te kiezen voor deze brochure? Dan kan je je hier aanmelden daarvoor.
WAT BIJ DOORVERKOOP VAN DE WONINGEN?
Bij een CLT koop je de woning via een erfpachtformule aan een voordeliger tarief doordat je de grond niet moet betalen. Wanneer je de woning wil doorverkopen, kan dit aan een vaste doorverkoopprijs. Alles wat je zelf hebt ingebracht, krijg je terug, plus een klein deel van de meerwaarde. In de afbeelding hieronder wordt uitgelegd hoe de waarde op de private markt bepaald wordt en welke onderdelen we bij een CLT-woning eruit halen. Hoe de prijs bij doorverkoop van een woning berekend wordt, wordt bepaald via een doorverkoopformule. Deze is voor elke CLT organisatie anders en hangt sterk samen met de lokale context. Ook in Leuven moeten we de doorverkoopformule nog opmaken en dat doen we samen met iedereen die er belang bij heeft (de kopers en de verkopers van CLT-woningen en de CLT zelf).
Belangrijkste doelstellingen van de doorverkoopformule:
De doorverkoopformule heeft een aantal belangrijke doelstellingen
Voor de Verkoper : Zorg dat deze een eerlijk bedrag ontvangt bij verkoop van de woning
Voor de Koper : Garandeer de kwaliteit en betaalbaarheid van de woning op de lange termijn
Voor de CLT : Zorg dat de grond (over een langere periode dan de woningen) terugbetaald wordt, zodat steeds meer betaalbare woningen gerealiseerd kunnen worden.
Wanneer bijvoorbeeld de verkoper een 'groter' aandeel heeft in de meerwaarde bij doorverkoop, zal het aandeel voor de koper en de CLT verkleinen. Een eerlijk en gelijkwaardig evenwicht tussen deze drie partijen is dus van het grootste belang om op de lange termijn een blijvende impact te kunnen maken.
Andere doelstellingen van de doorverkoopformule:
Bewonersbescherming: Zorg ervoor dat de woning niet TE snel verkocht wordt (> 2-5 jaar). Bij de aankoop zijn er vaste kosten verbonden, deze is de bewoner anders kwijt.
Woonmobiliteit: Laat voldoende flexibiliteit en verhuisbewegingen binnen een CLT toe
Duurzaamheid op de lange termijn: Beloon goed onderhoud en beloon verbeteringswerken
KEEP IT SIMPLE: Eenvoudig voor bewoners EN voor de administratie zodat discussie en conflict vermeden kunnen worden
Voorbeelden uit de praktijk:
CLT Gent maakt gebruik van de stijging van de gemiddelde lonen (GLS) en telt hierbij de waarde van de verbeteringswerken op (er werd bijvoorbeeld een nieuwe keuken geïnstalleerd). Vervolgens trekken ze hiervan af hoeveel jaar de keuken in gebruik genomen werd en dus 'afgeschreven' is. Heb je bijvoorbeeld een keuken geïnstalleerd 5 jaar geleden dan is deze al 5 jaar 'afgeschreven'. Een keuken gaat gemiddeld 20 jaar mee, dus 5/20e van deze 'verbeteringswerken' wordt niet meegerekend. De overige 15/20e wordt bij de geïndexeerde aankoopprijs opgeteld. Daarnaast vloeit er bij elke verkoop € 5.000 terug naar de CLT voor de administratieve kost en voor de aankoop van nieuwe gronden. Deze waarde zal jaarlijks stijging volgens de gezondheidsindex.
CLT Brussel maakt gebruik van een schattingswaarde voor de woning inclusief de grond. Ze gaan kijken hoe hard de prijs zou gestegen zijn indien dezelfde woning aangekocht werd op de private markt. Dit is de 'meerwaarde'. Van deze 'meerwaarde' gaat er 25% terug naar de bewoner en 6% vloeit terug naar de trust, met een minimum van € 3.000. Deze 6% dient net als bij CLT Gent om de administratie te dekken en om nieuwe gronden aan te kopen voor toekomstige projecten. De overige 69% van de meerwaarde wordt niet in rekening gebracht, waardoor de woningen op termijn minder hard zullen stijgen (of dalen, moest dit ooit gebeuren) dan op de private markt.
Beide formules hebben zo hun voor- en nadelen. We starten dit jaar met het onderzoek voor wat binnen de Leuvense context past en vragen jouw om hier mee over na te denken. Daarvoor zal je je inlezen in de bestaande formules, nadenken over wat er het beste in Leuven zou passen en wie ons kan helpen in dit proces. Daarnaast willen we dat je je gedachten en gevoelens deelt waarom welke formule volgens jou het beste in Leuven past.
DEFINITIEF ONTWERP
De architecten bezorgden ons het definitief ontwerp, we overliepen welke zaken zij meenamen:
Het opschuiven van de modules richting Klein Rijsel Fase 1, zodat de gemeenschappelijke tuin groter wordt en de afstand tot de bestaande woningen aan de Tiensevest kan vergroot worden
Het proberen groeperen van de typologieën (zodat alle 1 slaapkamers samen blijven)
Het weglaten van het raam in de berging, zodat deze makkelijker ingericht kan worden
Zijramen voorzien voor de woningen die zich op de kop bevinden
De plantvakken en spelelementen zullen samen met de bewoners ingevuld worden, er wordt een lijst voorzien van welke planten, maar de invulling gebeurt door de finale bewoners
De gemeenschappelijke ruimte zal casco afgeleverd worden, over de finale invulling zullen de bewoners samen met de CLT nadenken
Ook gaven we context bij de ideeën die het ontwerpteam niet kon meepakken en waarom zij dit niet konden doen. Vaak heeft dit te maken met randvoorwaarden die ervoor nog niet gekend zijn, stedenbouwkundige voorschriften of dat de aanpassingen niet passen binnen het algehele ontwerp idee en concept.
Ben je zelf ook benieuwd naar het ontwerp? Kom dan zeker eens naar een volgend participatie moment. Via de nieuwsbrief wordt je hiervan als eerste op de hoogte gehouden.
WE HEBBEN JOU NODIG!
 | Wil je meer doen dan deelnemen aan een CLT Café? Je kan ook met een vaste groep werken rond een specifiek thema:
|