Betaalbaar wonen, het debat

Eerst en vooral: de betaalbaarheid van woningen is een complex gegeven. Er zijn heel

wat determinanten die allemaal een impact hebben. Johan Van Gompel “Momenteel is er veel te doen over de stijgende hypotheekrente, maar dat is slechts een van de vele factoren. Ook het prijsniveau van de woningen zelf speelt een rol. De woningprijzen stijgen al een hele tijd. Dat werd de voorbije jaren deels gecompenseerd door de lage rentes, maar daar komt nu verandering in. Vooral nieuwe woningen zijn duur. Dat komt deels door de duurzaamheidsvereisten, die bijvoorbeeld een hogere materiaalkost tot gevolg hebben. Een derde factor is de inkomensontwikkeling. Hogere prijzen hoeven niet per se een grote invloed te hebben op de betaalbaarheid, op voorwaarde dat de inkomens in dezelfde mate mee stijgen. Dat is de laatste tijd echter alsmaar minder het

geval. Nog een bedenking in dit opzicht: heel veel gezinnen krijgen vandaag hulp van ouders om een woning te kunnen kopen. De vraag is hoe lang dit fenomeen de markt nog kan ondersteunen? Zullen de volgende generaties nog de mogelijkheid hebben om hun kinderen financieel te steunen, rekening houdend met bijvoorbeeld de vergrijzing en de gevolgen daarvan? Al die factoren samen creëren stilaan een situatie waarin nieuwbouw nog enkel voor de happy few is weggelegd. Er ontstaat een dualiteit tussen een groep die nog kan en wil kopen en een toenemende groep van gezinnen waarvoor vastgoed onbetaalbaar wordt. Dat zal alleen maar toenemen.”

In de problemen

Filip Canfyn pikt in: “Vroeger kwamen vooral alleenstaanden in de problemen, maar nu krijgt ook het klassieke jonge gezin met twee inkomens het moeilijk. Die kunnen niet voldoende lenen om een basisnieuwbouwproduct te kopen. We zien dat de huizen met een A, B of C-certificaat tot 20% duurder worden dan het gemiddelde. Wie een goedkopere woning koopt, met een slechtere EPC-waarde, haalt zich dan weer een dure renovatie op de hals. Als deze kerngezinnen noodgedwongen naar de huurmarkt uitwijken, vinden ze daar een schaars aanbod. Bovendien duwen ze het traditionele doelpubliek in dat segment weg. En het is inderdaad zeker niet zo dat de inkomens

evenredig meestijgen met de woonkost. Bovendien hebben veel van die kerngezinnen

tal van bijkomende uitgaven die zwaar doorwegen: mobiliteit, kinderopvang ... En dan hebben we het nog alleen over de tweeverdieners. Eenoudergezinnen, singles,

de postbode die getrouwd is met een halftijds werkende politieagente: die mensen

komen nog meer in de problemen, zélfs op de huurmarkt. Kwalitatief huren wordt op die manier een probleem voor steeds meer mensen, laat staan een woning kopen.”

Kristof Vanfleteren: “Het klopt dat we absoluut nood hebben aan betaalbare huurwoningen. Als ontwikkelaar zetten we daar ook op in. We evolueren sowieso naar een huurdersmarkt, want kopen wordt inderdaad onbetaalbaar voor het gros van de mensen. We zien twee oplossingen: de huurmarkt activeren en stimuleren en de

mensen ervan overtuigen dat huren best een slimme en aantrekkelijke keuze kan zijn.”

Vastgoedgebonden factoren

Naast het algemene economische en financiële klimaat oefenen ook een aantal

woonmarktgerelateerde factoren een invloed uit. Een voorbeeld daarvan zijn de

financieringsvoorwaarden voor hypotheken. De nationale bank legt bijvoorbeeld regels

op aan de banken in verband met de eigen inbreng. Ook de stijgende materiaalkosten zijn een voorbeeld van zo een vastgoedgebonden factor. Kevin Dethier is als aannemer goed geplaatst om de situatie in te schatten: “We zien gelukkig dat de prijzen terug normaliseren.

We verwachten geen daling, maar wel een stabilisatie. Dat is ook broodnodig, want de

betaalbaarheid is al problematisch genoeg. Als je ook de materiaalkost doorrekent, wordt het probleem nóg groter. Als we even kijken naar mogelijke oplossingen om de bouwkosten te drukken, zie ik veel heil in standaardisering. Dat is zeker het geval in de sociale woningbouw. Nu wordt voor elk project een volledig nieuw concept uitgedacht. Dat betekent dat de studiebureaus, architecten … telkens opnieuw van nul moeten beginnen. Op die manier is er geen enkele leercurve of efficiëntiewinst. Dit kan veel doeltreffender én dus goedkoper gebeuren. Die standaardisering is voor mij zelfs een must als we vastgoed betaalbaar willen houden. Voor ons als aannemer biedt het de kans om van een projectgedreven naar een procesgedreven aanpak te evolueren. Dat betekent helemaal niet dat we overal dezelfde woningen moeten zetten, maar de basis kan wel dezelfde zijn. In het Engels noemen ze dat mass customization. Dit geldt trouwens ook voor de privé-markt, want de kostenbesparing die het meebrengt

is ook voor projectontwikkelaars interessant. Er zijn volgens mij heel veel kosten die we

kunnen en moeten inperken om goedkoper te bouwen. Een betere samenwerking tussen de verschillende spelers kan daar toe bijdragen. Ook de technologie kan een handje helpen. Met BIM beperk je bijvoorbeeld de faalkosten. Er is geen mirakeloplossing, maar we zijn het als sector aan onszelf verplicht om continu naar beter te streven. We gaan nog altijd heel oubollig te werk en dat moet veranderen. Innovatie is de weg vooruit.”

Nieuwe woonvormen

Een andere innovatie die de betaalbaarheid ten goede kan komen, is de opkomst van nieuwe woonvormen: kleiner wonen, cohousing ... Ook formules zoals erfpacht of community land trust zijn in opmars. Zo is projectontwikkelaar ION betrokken bij een project in Leuven dat inzet op de creatie van betaalbare woningen op gemeenschapsgrond. Kristof Vanfleteren: “Als je enkel de woning koopt en de grond blijft eigendom van de gemeenschap, wordt die woning natuurlijk goedkoper. De stad Leuven had de ambitie om een sociaal woonproject te realiseren in een woonuitbreidingsgebied van 9 ha aan de Sint-Jansbergsesteenweg. Die grond was in eerste instantie verspreid over verschillende eigenaars. De stad besloot om alle percelen op te kopen, ze op te delen en de mogelijkheid te bieden aan verschillende partijen om er onder andere woningen te realiseren. Wij mochten er een betaalbaar project ontwikkelen, maar ook de sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal kreeg een perceel ter beschikking, net als KU Leuven. Leuven blijft in dit verhaal de eigenaar van de gronden. Zo wordt de aankoop van een woning niet alleen goedkoper voor de

eigenaar, maar het biedt ook voordelen voor ons als projectontwikkelaar. De verkoopprijs per unit

Vertrekken vanuit de doelgroep

Hanne Verstreken: “Het grote voordeel bij een juridische scheiding van grond en opstal, zoals bij een community land trust, is dat de mensen een kwalitatieve woning kunnen kopen of huren zonder te betalen voor de grond. Op die manier haal je de stijging van de grondprijzen uit het betaalbaarheidsprobleem. We baseren ons op een beproefd model dat 15 jaar geleden vanuit de VS naar het Europese vasteland is overgewaaid. We zijn in Leuven gestart met het ontwerp van de eerste 10 CLT-woningen. Wat onze benadering uniek maakt, is dat wij vertrekken vanuit het ondersteunen van een specifieke doelgroep. Wij vertrekken niet vanuit het product, maar vanuit de doelgroep die moet geholpen worden. Hoeveel kunnen de mensen betalen voor een woning? Wat is het gezinsinkomen en wat is het bdrag dat ze kunnen budgetteren voor hun woonlening? Op basis daarvan berekenen we de totale kost die de opstal mag bedragen. Met dat bedrag trekken we naar een gedelegeerd bouwheer, die we op basis daarvan aan het werk zetten. Een belangrijk aandachtspunt - en een potentiële valkuil- is de betaalbaarheid op de langere termijn. In dat opzicht leggen wij bijvoorbeeld een maximumverkoopprijs op aan de eigenaars. Zo blijven de woningen voor altijd betaalbaar. Je ziet namelijk vaak dat je in dit soort concepten een eenmalige betaalbaarheid krijgt. Als die woningen later terug op de markt komen, swingen de prijzen toch de pan uit. Dat willen we absoluut vermijden."

Scheve situatie

Een andere doorslaggevende factor voor de betaalbaarheid van woningen zijn de

transactiekosten die bovenop de verkoopprijs komen. De overheid leverde de laatste jaren inspanningen om die te beperken en zo de woningmarkt te stimuleren. Op fiscaal

vlak zagen we bijvoorbeeld de ondertussen afgeschafte woonbonus of de verlaging van de registratierechten. Filip Canfyn ziet echter een fundamenteel probleem bij dat soort ingrepen. “We stellen vast dat ze hun doel voorbijschieten,” zegt hij. “In de praktijk zien we dat de verschillende woonsubsidies – ook de individuele renovatiepremies – voor meer dan de helft terechtkomen bij de 40% hoogste inkomens. Het zou al een grote stap in de goede richting zijn om die scheve situatie recht te trekken. Je kan die budgetten gebruiken voor renovaties, goedkopere gronden, sociale woningbouw …

Private huurders krijgen bij ons geen enkele subsidie. Die gaan uitsluitend naar de eigenaars en dan nog vooral naar wie het niet nodig heeft. Dat is alsof je mensen met een dure auto gratis laat tanken, terwijl al de rest wel moet betalen. Dit is echter een politieke kwestie en er is politieke wil nodig om er iets aan te veranderen. De renteloze leningen zijn een andere hulpmaatregel. Allemaal goed en wel, maar je moet die lening wel kunnen terugbetalen, rente of niet. Verder zijn er de Vlaamse huursubsidies,

maar dat is niet eens een druppel op een hete plaat. Het gaat om 15.000 gezinnen per jaar, die jaarlijks een aalmoes van 150 euro krijgen, en dat nadat ze vijf jaar op een wachtlijst stonden. Daar schiet je niets mee op.”

Undershooting

Volgens sommigen is het Belgische residentiële vastgoed momenteel overgewaardeerd en mogen we ons de komende jaren aan een prijsdaling verwachten. Johan Van Gompel: “Er is inderdaad sprake van een zekere overwaardering, maar die is zeker niet excessief. Het is geen exacte wetenschap, maar je mag stellen dat de overwaardering wellicht 10 à 15% bedraagt. Dat kan een impact hebben op de prijsontwikkeling. De prijsdynamiek van vastgoed wordt bepaald door twee zaken. Ten eerste zijn er de fundamentals, waar we het reeds over hadden: inkomens, rente, demografie … Als de betaalbaarheid afneemt, komt er minder vraag, wat op zijn beurt druk zet op de prijs. Ten tweede is er de factor overwaardering. De

huidige overwaardering zal in de toekomst ongetwijfeld worden weggewerkt, maar

niemand weet wanneer. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als we opnieuw een economische schok te verwerken krijgen, zoals de coronacrisis er een was. Toen heeft de overheid de schade beperkt, maar ze kan dat niet eindeloos herhalen. Als we nog eens geconfronteerd worden met zo een schok, bestaat de kans dat de overwaardering weggewerkt wordt. Wat je soms ziet in zulke gevallen is een overdreven

correctie. Dat maakten we bijvoorbeeld mee na de financiële crisis in landen als Spanje of Italië. Ook in België bestaat het risico dat we zo een undershooting krijgen, met een prijscorrectie van 20 à 30% in negatieve zin. Voorbeelden uit het buitenland hebben aangetoond dat vastgoed niet altijd waardevast is.” Op korte termijn – 2023 en 2024 – verwacht Johan Van Gompel echter niet meteen een nominale correctie van de woningprijzen. Wat hij wel verwacht, is dat de prijsdynamiek aanzienlijk afzwakt en

dat we op een algemene verzwakking van de woningmarkt afstevenen. “Er zijn verschillende indicatoren die daarop wijzen,” weet hij. “Uit de consumentenvertrouwensenquête van Eurostat blijkt dat de intentie om in de komende

12 maanden te kopen of te bouwen afneemt, en dat in alle leeftijdscategorieën. De tijd dat een woning te koop staat neemt gemiddeld ook toe, zoals bijvoorbeeld blijkt uit cijfers van vastgoedmakelaar ERA. Verder toont een bevraging van de nationale bank aan dat de bouwsector een dalende vraag verwacht.”

Reële prijsdaling

Ondanks het feit dat de nominale waarde op korte termijn wellicht stabiel blijft, is er wel sprake van een reële prijsdaling. Die is zelfs nu al ingezet. Johan Van Gompel: “In 2022 was er 10,3% inflatie, terwijl de woningprijzen stegen met 5,3%. Dat komt neer op een reële prijsdaling van 5%. De verwachting voor 2023 is dat de woningprijzen met 2,5% stijgen, gekoppeld aan een inflatie van om en bij de 5%. Dat resulteert in een reële

daling van 2,5%. We krijgen dus geen daling van de nominale prijzen, maar in verhouding tot de algemene consumptieprijsinflatie is die er wel. Anders gezegd: de prijzen van vastgoed stijgen minder sterk dan de prijzen van goederen en diensten in het algemeen. We moeten er bij deze cijfers ook rekening mee houden dat de

gemiddelde nominale prijsstijging van 2,5% steeds meer de uitersten opzoekt. Enerzijds

raken duurzame woningen – nieuwbouw of recente woningen – nog redelijk vlot verkocht. Die prijzen zullen dus wellicht vrij goed standhouden. Aan de andere kant zullen minder duurzame en minder goed gelegen woningen veel moeilijker verkocht raken. Er komt dus een neerwaartse druk op de prijs van die woningen.”

Koffiedik kijken

Als we verder in de toekomst kijken, zouden we volgens sommige voorspellingen nog 10 jaar met een stijgende inflatie en rentes te maken krijgen. Aan zulke langetermijnvoorspellingen waagt Johan Van Gompel zich liever niet. “Voorspellingen op zo’n lange termijn zijn eigenlijk onmogelijk,” zegt hij. “Er zijn zoveel onzekerheden dat je daar heel weinig over kan zeggen. Wij beperken onze voorspellingen doorgaans tot de eerstkomende jaren en zelfs dan ben je niet zeker. Nu, wat de inflatie betreft: die is wellicht al over haar piek heen. De verwachting is zoals ik al zei dat ze in de loop van

dit jaar daalt tot gemiddeld 5%. Dat hangt samen met de verwachting dat de energieprijzen niet verder zullen stijgen. Voor de daaropvolgende jaren wordt het een beetje koffiedik kijken, want er zijn heel veel onzekerheden. De algemene verwachting is wel dat de inflatie blijft dalen. Het renteklimaat van zijn kant zal ook de komende

jaren heel sterk bepaald worden door de verkrapping van het monetair beleid. De ECB

trekt de beleidsrente nu al een tijd op met de bedoeling om de inflatie een halt toe te roepen. Een gevolg daarvan is dat de langetermijnrente nu al enige tijd substantieel stijgt. In België ligt die nu op ongeveer 3%. We verwachten dat de ECB de beleidsrente zal blijven optrekken in 2023 en dat de langetermijnrente mee zal stijgen, tot 4,25% tegen het einde van het jaar. In het zog daarvan zal allicht ook de hypotheekrente

toenemen. Op langere termijn – de periode na 2023 – verwachten we dat de inflatie terug zal dalen richting 2% en dat het monetair beleid vervolgens opnieuw zal versoepelen, met een normalisering of zelfs een daling van de beleidsrente tot gevolg. Maar dat blijft moeilijk te voorspellen, want er blijft heel veel onzekerheid. Er is de oorlog in Oekraïne, de klimaatcrisis, de vergrijzing, de energieprijzen … We leven steeds

meer in een wereld die gebukt gaat onder onzekerheid. Daardoor worden voorspellingen over macro-variabelen zoals rente steeds moeilijker.”